Marzo 2019 | Entrevista a Oriol Gimenez, Partner en CPG Hospitality

SAHIC e-News Latin America - Marzo 2019

Entrevista
Oriol Gimenez
Partner en CPG Hospitality

1- ¿Cómo definiría el foco de CPG Hospitality dentro de CPG?
CPG Hospitality es la división hotelera de CPG Real Estate, que es una empresa americana de private equity real estate fundada hace mas de 20 años para invertir en América Latina y el Caribe. CPG Hospitality evalúa y ejecuta todas las oportunidades de inversión hoteleras de la empresa, además de supervisar el portafolio hotelero existente.

2- ¿En qué países de la región poseen operaciones? ¿Cuáles son los planes de expansión?
En estos momentos tenemos hoteles en Costa Rica y Puerto Rico, tras realizar desinversiones a lo largo de 2017 y 2018 en otros países como la República Dominicana, Panamá, Aruba y Trinidad y Tobago. Estamos abiertos a explorar operaciones en toda la región. Si bien nuestro ámbito natural es el Caribe y América Central, en los últimos doce meses hemos evaluado operaciones en México, Colombia y Perú, entre otros mercados.

3- ¿Qué variables evalúan a la hora de invertir en un proyecto hotelero?
A nivel destino, buscamos mercados con buen acceso aéreo, democracias estables, economías en fase de crecimiento o con sector hotelero altamente dependiente de América del Norte, y a ser posible poca exposición al riesgo moneda (destinos que coticen tarifas en dólares, por ejemplo) a no ser que los retornos justifiquen un riesgo mayor. A nivel proyecto, tendemos a asociarnos con socios locales para ejecutar nuestras inversiones, así que además de las variables tradicionales como buena ubicación, buena posición de mercado y calidad de activo, nos enfocamos mucho en identificar socios locales con quienes nos sintamos muy cómodos a la hora de trabajar. Preferimos la adquisición de activos al desarrollo puesto que en general vemos que son inversiones que generan mejores risk adjusted returns, pero no le tenemos miedo al desarrollo y de hecho tenemos varios proyectos de desarrollo en marcha dentro de nuestro portafolio actual que creemos agregaran mucho valor a nuestros activos.

4- ¿Cuáles son las tendencias en cuanto a desarrollo hotelero tanto en El Caribe como en Latinoamérica?
A nivel urbano, la tendencia mas clara de los últimos 10 años ha sido el desarrollo de hoteles de servicios limitados o select service, un sector muy competitivo porque las barreras de entrada son mas bajas, lo cual no nos gusta. Esto sucede porque desarrollar hoteles full service es muy caro respecto al rendimiento que ofrecen, aunque hay excepciones. Recientemente estamos asistiendo a la explosión de las marcas blandas y el sector lifestyle no de lujo que permiten anclar o complementar proyectos mixed-use. A nivel de destinos de leisure, principalmente playa, el producto mas atractivo y con crecimiento son los hoteles all-inclusive, que ofrecen en general un rendimiento superior. También observamos proyectos lifestyle por los mismos motivos que en el sector urbano (y con derivados stand-alone de formato más pequeño en destinos más remotos y productos enfocados a millenials), además de proyectos de lujo en destinos premium que se justifican mediante la venta de producto residencial en formato condo-hotel. Algo que creo va tener un fuerte impacto en el sector vacacional serán los efectos de la economía compartida a medida que Airbnb vaya penetrando el mercado y las marcas hoteleras lancen sus propios conceptos para competir contra Airbnb.

5- ¿Qué mercados se ven hoy más favorables para la inversión?
Aquellos que cumplan con nuestros criterios de inversión, según comentamos anteriormente. Nos gusta mucho Costa Rica, donde hemos invertido mucho, por su estabilidad y posicionamiento único enfocado al ecoturismo. En Puerto Rico, las ayudas del gobierno Norteamericano en Puerto Rico tras el reciente Huracán Maria y otros incentivos fiscales del destino creemos le van a dar un empujón los próximos años. Otros mercados top of mind serian México, República Dominicana, Colombia y Perú.

6- En su opinión, ¿cuál es la mirada de los capitales extranjeros para Latinoamérica?
Varía mucho por país. Los grandes fondos de inversión inmobiliarios, que buscan invertir mayores montos de capital, se enfocan en invertir en plataformas en México y Brasil con socios locales. Estos dos países representan dos terceras partes del PIB de la región, así que es lógico. El resto de mercados, que son mucho más pequeños, son principalmente de inversionista de ámbito local, dominados por grupos hoteleros locales y regionales o family offices. Sinceramente no veo mucho capital extranjero entrando en estos destinos, con la excepción de capital español que por afinidad cultural entiende muy bien cada uno de estos mercados. Ah, y nosotros!

7- Usted ha sido orador en la edición 2017 de Costa Rica Sustainable Hotel & Tourisim Investment Conference organizada por SAHIC. En su opinión, ¿cómo contribuye este tipo de conferencias a la industria hotelera?
Las conferencias de SAHIC están muy bien organizadas puesto que el formato de las mismas le permite a uno interactuar con mucha gente del sector en un ambiente relajado. Sin duda valen la pena para aquellos que quieran conocer más sobre hotelería y a los jugadores mas relevantes. En CPG Hospitality somos unos apasionados de la sostenibilidad y creemos que el sector tiene un largo camino por recorrer en ese apartado, así que nos pareció una conferencia fantástica y espero que hayan más sobre el tema.

8- ¿Qué red social utiliza más a menudo y por qué?
No uso redes sociales, tan solo WhatsApp para comunicarme con nuestros equipos y no se ni si eso cuenta como red social...

9- Cuando viaja por placer, ¿dónde elige alojarse: en un hotel o en un Airbnb?
Depende. Tiendo a quedarme en hoteles. Si no es en uno de los nuestros (que están en destinos fantásticos), tendemos a explorar destinos remotos en hoteles tipo boutique para desconectar un poco. He utilizado Airbnb media docena de veces con resultados muy buenos, pero solo quedándome en casas de Superhosts. Creo que para viajes con amigos y/o en grupos mas grandes, el alquiler de casas tiene a ofrecer una mejor solución que los hoteles, pero uno debe tener referencias sino el riesgo de una mala experiencia no vale la pena.

Perfil:

Oriol es socio fundador de CPG Hospitality, una compañía de private equity que invierte y gestiona activos hoteleros en el Caribe y América Latina derivada de CPG Real Estate, de la cual Oriol fue miembro durante siete años.

Los socios de la compañía han gestionado aproximadamente 3,500 habitaciones hoteleras en la región durante los últimos 10 años, con un portafolio actual de mas de 1,000 habitaciones y varios proyectos en desarrollo.

Anteriormente fue Manager en la practica de Hospitality & Real Estate Advisory de Ernst & Young, donde se especializo en desarrollo de resorts, asesoría estratégica y due diligence de operaciones inmobiliarias.

El Sr. Gimenez inicio su carrera hotelera trabajando en hoteles de Intercontinental Hotel Group, Marriott Hotels & Resorts y Leading Hotels of the World tanto en Europa como en los Estados Unidos.

Para conocer más acerca de COG, visite: cpgrealestate.com

Hernan Pons